資産を、次の世代へ。 Japan's empty houses, homes for the world. Your assets, to the next generation.
古民家・空き家 取扱事例Akiya & kominka we handle
日本には900万戸を超える空き家があります。海外の購入者には「手の届く日本の家」として、所有者には「動画と書類だけで査定・一括買取」というかたちで、空き家に次の役割を与えます。あわせて、相続・節税のコンサルティングと、海外での金融ライセンス取得まで、東京・バルセロナ・アムステルダム・フロリダの4拠点で日本語と英語で対応します。 Japan has more than nine million vacant homes. We give them a second life: for overseas buyers, an affordable home in Japan; for owners, a valuation from a video and documents and a lump-sum buyout. We also advise on inheritance and tax planning and on obtaining financial licences abroad, in Japanese and English from Tokyo, Barcelona, Amsterdam and Florida.
空き家から相続、海外の金融ライセンスまで、ひとつの窓口でFrom empty houses to estates and offshore licences, one point of contact
空き家・古民家の販売Akiya & kominka sales
実在する空き家を、海外の購入者向けに写真と価格つきでご紹介。購入から登記、管理まで。Real vacant houses presented with photos and prices for overseas buyers, from purchase to registration and management.
VIEW →空き家の買取Akiya buyout
動画と書類だけで査定。手数料を差し引いた金額を一括でお支払いします。Valuation from a video and documents; we pay a lump sum net of fees.
VIEW →節税対策コンサルティングTax-planning consulting
政治団体・宗教法人・一般社団法人など、法人形態を活用した合法的な節税のご相談。Lawful tax planning using entities such as political organisations, religious corporations and general incorporated associations.
VIEW →相続税対策のご相談Inheritance-tax planning
不動産・法人・海外資産を含む相続の設計を、税理士・弁護士と連携して。Estate design covering property, companies and overseas assets, with tax advisers and lawyers.
VIEW →金融ライセンス取得Financial licensing
セーシェル・モーリシャスなどでの新規設立、またはライセンス保有企業のM&A。New incorporation in the Seychelles, Mauritius and others, or acquisition of a licensed company.
VIEW →海外からでも、日本の家は買えます。実在する物件を写真と価格でご紹介You can buy a house in Japan from abroad. Real houses, with photos and prices
外国人・非居住者でも、日本では土地と建物の所有権を取得できます。山里の農家、茅葺きの古民家、蔵付きの屋敷。日本の地方には、数百万円台で手に入る家が数多く眠っています。価格はいずれも税込の参考価格で、別途、登記費用・不動産取得税・仲介手数料がかかります。Foreigners and non-residents can own land and buildings in Japan outright. Farmhouses in mountain villages, thatched kominka, estates with storehouses: rural Japan holds many homes available for a few million yen. Prices are indicative and include consumption tax; registration costs, acquisition tax and brokerage fees are extra.
販売中AVAILABLE白壁と瓦屋根の農家 ── みかん畑に囲まれた一軒家White-walled farmhouse among citrus groves
販売中AVAILABLE赤瓦の平屋 ── 石垣の上に建つ、海まで徒歩10分Red-tiled bungalow on a stone terrace, 10 min walk to the sea
販売中AVAILABLE蔵付きの屋敷 ── 白漆喰の蔵と母屋、竹林に面した高台Estate with a storehouse, main house and bamboo grove
販売中AVAILABLE茅葺きの古民家 ── 囲炉裏と土間が残る、春は山吹が咲く庭Thatched kominka with hearth and earthen floor, kerria blooming in spring
販売中AVAILABLE母屋と離れの二棟 ── 石垣と畑、裏山つきの農家Main house and annex with stone walls, fields and a hillside
販売中AVAILABLE木造二階建て ── 広い庭、DIY・リノベーション向きTwo-storey wooden house with a large garden, ideal for DIY renovation
販売中AVAILABLE土壁と茅葺きの家 ── 竹林に囲まれた、改修済みの古民家Earthen-walled thatched house in a bamboo grove, already restored
商談中UNDER OFFER大型の茅葺き古民家 ── 都心から2時間、宿泊施設への転用もLarge thatched kominka, two hours from central Tokyo, suited to a guesthouse
※ 掲載物件は当社および提携宅地建物取引業者の取扱事例で、価格は参考価格(税込)です。為替は1ドル=150円で換算しています。販売状況・所在地の詳細・内見の可否はお問い合わせください。物件の表示は宅地建物取引業法に基づき提携業者が行います。* The houses shown are examples handled by us and our partner licensed brokers; prices are indicative and include consumption tax, converted at ¥150 per US dollar. Please contact us for availability, exact location and viewings. Property disclosures are made by our partner brokers under Japan's Real Estate Brokerage Act.
海外在住のまま、購入から管理までFrom purchase to management, while you live abroad
- 国籍・ビザによる所有制限なしNo ownership restrictions by nationality or visa外国人・非居住者でも土地と建物を所有できます。所有権だけでは在留資格は得られないため、滞在が必要な場合は姉妹サイトのビザ支援と組み合わせます。Foreigners and non-residents can own land and buildings. Ownership alone does not grant a visa; if you need to stay, we combine it with our sister sites' visa support.
- 内見はオンラインでもViewings online or in person現地スタッフがライブ映像で内見を代行。来日時には通訳つきでご案内します。Local staff walk you through the house on a live video call; when you visit, we accompany you with an interpreter.
- 契約・登記・送金を英語でサポートContract, registration and transfers in English重要事項説明と売買契約は提携宅建業者が実施。司法書士による所有権移転登記、海外からの送金手配、固定資産税の納税管理人の選任まで手配します。Disclosures and the sale contract are handled by our partner broker; we arrange title registration by a judicial scrivener, overseas remittance and a tax agent for property tax.
- 購入後の管理・改修・活用After purchase: management, renovation and use空き家の見回り、草刈り、改修工事の手配、民泊や貸別荘としての運用もご相談いただけます。Regular inspections, grass cutting, renovation contractors and operation as a guesthouse or holiday rental.
購入時にかかる費用の目安(物件価格 ¥4,000,000 の場合)Typical purchase costs (for a ¥4,000,000 house)
※ 金額は目安で、物件の評価額や地域により変動します。お見積りは物件ごとに書面でご提示します。* Amounts are indicative and vary with the assessed value and region. A written estimate is provided for each house.
動画と書類を送るだけで査定。手数料を差し引いて、一括でお支払いしますSend a video and documents for a valuation. We pay in one lump sum, net of fees
相続した実家、遠方で管理できない家、残置物が残ったままの家。現地に行かなくても、スマートフォンで撮った動画と数点の書類だけで査定でき、売主様が現地に立ち会う必要もありません。買取の場合は仲介ではなく当社または提携業者が直接買い取るため、売却後の契約不適合責任も原則免除されます。An inherited family home, a house too far away to look after, a house still full of belongings. We can value it from a smartphone video and a few documents, with no need for you to be on site. In a buyout, we or a partner company purchase directly rather than brokering, so liability for defects after sale is in principle waived.
動画と書類を送るSend a video and documents
外観・各部屋・水回り・周辺道路をスマートフォンで撮影し、限定公開のリンクでお送りください。書類は下記のリストをご覧ください。Film the exterior, each room, kitchen and bathroom and the street on your phone and send a private link. See the document list below.
机上査定の提示Desk valuation
周辺の取引事例、建物の状態、解体や残置物撤去の費用を踏まえ、買取価格と、仲介で売る場合の想定価格の両方をご提示します。Based on local comparables, building condition and demolition or clearance costs, we present both a buyout price and the expected price if sold through brokerage.
現地確認と契約Site check and contract
必要に応じて当社スタッフが現地を確認し、価格を確定。売買契約は郵送・オンラインでも締結でき、海外在住の売主様にも対応します。Where needed our staff inspect the property and confirm the price. Contracts can be signed by post or online, including for sellers living abroad.
一括お支払いLump-sum payment
所有権移転登記と同時に、手数料・諸費用を差し引いた金額を一括でご指定口座(海外口座も可)へお振込みします。On the day title is transferred we wire the full amount, net of fees and costs, to your account, including overseas accounts.
査定に必要な書類(お手元にあるものだけで結構です)Documents for the valuation (whatever you have to hand is fine)
- 登記事項証明書(登記簿謄本)または権利証・登記識別情報Certified register copy (tōki jikō shōmeisho) or title deed
- 固定資産税の納税通知書(課税明細)Property-tax notice with assessment details
- 間取り図・建築確認済証・検査済証(あれば)Floor plan and building permits, if available
- 土地の測量図・境界確認書(あれば)Land survey and boundary confirmation, if available
- 相続した物件の場合: 遺産分割協議書または相続登記の状況For inherited property: the estate division agreement or status of inheritance registration
- 本人確認書類(パスポート・運転免許証)Identity document (passport or driving licence)
払いPAYMENT
買取価格から差し引くのは、登記費用、残置物撤去・解体などの実費と、当社の買取手数料(買取価格の3%+6万円、税別)のみです。追加費用は事前に書面でお知らせし、ご了承いただいてから進めます。相続登記が未了の物件や、再建築不可・市街化調整区域の物件もご相談ください。The only deductions from the buyout price are registration costs, actual clearance or demolition costs and our buyout fee (3% of the price plus ¥60,000, before tax). Any additional cost is notified in writing and agreed before we proceed. Houses with unfinished inheritance registration, non-rebuildable plots and urbanisation-control zones can also be discussed.
法人形態を活かした、合法的な節税と相続の設計Lawful tax and succession planning using the right legal entities
日本の相続税は最高税率55%。不動産・自社株・海外資産を持つ方ほど、生前の設計で結果が大きく変わります。当社は税理士・弁護士・司法書士と連携し、政治団体、宗教法人、一般社団法人・財団法人など、法律に定められた法人形態の税制上の取扱いを正しく活用した設計をご提案します。Japan's top inheritance-tax rate is 55%. The more property, company shares and overseas assets you hold, the more planning during your lifetime changes the outcome. Working with tax advisers, lawyers and judicial scriveners, we design structures that correctly use the statutory tax treatment of entities such as political organisations, religious corporations and general incorporated associations and foundations.
政治団体の設立と運営のご相談Setting up and running a political organisation
政治資金規正法に基づく政治団体は、設立届の提出で活動を始められ、個人からの寄附には相続税・贈与税が課されない取扱いがあります。政策研究や地域活動など実態のある活動を前提に、設立届、収支報告、資金管理団体の指定など、適法な運営の仕組みづくりを支援します。A political organisation under the Political Funds Control Act can begin activity by filing a notification, and individual donations to it are treated as outside inheritance and gift tax. On the premise of genuine activity such as policy research or community work, we help set up compliant notification, financial reporting and fund-management arrangements.
宗教法人の設立・承継(取得)のご相談Establishing or succeeding to a religious corporation
宗教法人法に基づく宗教法人は、礼拝施設など宗教活動用の資産に固定資産税の非課税や、収益事業以外の所得の非課税といった取扱いがあります。後継者不在の寺社の承継(責任役員の交代・合併)や、実態のある宗教活動を行う団体の法人化について、所轄庁への認証申請から規則の整備までお手伝いします。休眠法人の名義売買など、実態のない取得はお取り扱いしません。Religious corporations under the Religious Corporations Act enjoy exemptions such as property tax on worship facilities and income tax on non-commercial income. We assist with succession to temples and shrines lacking successors (change of responsible officers, mergers) and with incorporating bodies that carry out genuine religious activity, from certification applications to drafting rules. We do not handle the sale of dormant corporations or acquisitions without genuine activity.
一般社団法人・財団法人・信託を使った資産の承継Succession through associations, foundations and trusts
持分のない法人や家族信託を使って、不動産や自社株を分散させずに次世代へ引き継ぐ設計。2018年改正後の一般社団法人への課税ルールも踏まえ、税理士と設計します。Designs that pass property and company shares to the next generation undivided, using entities without ownership interests and family trusts, taking account of the taxation rules applied to associations since the 2018 reform.
生前贈与・不動産活用・海外資産を含む相続の設計Lifetime gifts, property strategies and overseas assets
暦年贈与・相続時精算課税の使い分け、小規模宅地等の特例、空き家の売却特例(3,000万円控除)、海外居住の相続人や海外資産がある場合の二重課税対策まで、相続税申告を見据えて設計します。Choosing between annual gifts and the settlement-at-inheritance system, the small-residential-land exemption, the ¥30 million deduction on selling an inherited vacant house, and double-taxation issues where heirs or assets are overseas, all designed with the final filing in mind.
当社の方針 ── 「合法」であることを最優先にOur policy: lawful first
- すべての設計は税理士・弁護士が法令への適合を確認し、必要に応じて税務署への事前照会を行います。Every structure is checked for compliance by a tax adviser and lawyer, with advance rulings sought from the tax office where appropriate.
- 政治団体・宗教法人は、実態のある活動(政策研究、礼拝・布教など)を行うことが前提です。節税のみを目的とした設立や名義の売買は、当社ではお引き受けしません。Political and religious organisations must carry out genuine activity; we do not accept formations solely for tax purposes or the sale of names.
- 近年、実態のない政治団体や休眠宗教法人を使った租税回避に対し、国税庁は調査と否認を強めています。当社は、調査を受けても説明できる設計だけをご提案します。The tax authorities have stepped up audits and challenges to avoidance using shell political bodies and dormant religious corporations; we propose only structures that stand up to scrutiny.
- 初回相談で資産の概要を伺い、効果の見込みと費用、リスクを書面でご説明したうえで着手します。After an initial review of your assets we set out the expected effect, costs and risks in writing before any work begins.
ご相談の流れと料金の目安Process and typical fees
※ 税務申告・法律事務は提携する税理士・弁護士が受任します。金額は税別の目安です。* Tax filings and legal work are undertaken by our partner tax advisers and lawyers. Fees are indicative, before tax.
セーシェル、モーリシャス、新興国で金融ライセンスを取得するObtain a financial licence in the Seychelles, Mauritius or an emerging jurisdiction
証券・FXブローカー、資産運用、決済・送金、暗号資産交換業など、金融事業を海外で始めるには各国の監督当局のライセンスが必要です。当社は、ライセンス取得を目的とした外国法人の新規設立と、すでにライセンスを保有する企業の買収(M&A)の両方について、国の選定から申請、取得後のコンプライアンス体制づくりまでご案内します。Starting a financial business abroad — securities or FX brokerage, asset management, payments and remittance, crypto-asset exchange — requires a licence from the local regulator. We guide you through both routes: incorporating a new foreign company to apply for a licence, and acquiring a company that already holds one, from choosing the jurisdiction to the application and the compliance framework afterwards.
セーシェルSeychelles
FSA(Financial Services Authority)の証券ディーラーライセンス(SDL)が代表的。FX・CFDブローカーに広く利用され、資本金要件が比較的低く、申請から3〜6か月が目安。The FSA's Securities Dealer Licence (SDL) is the flagship, widely used by FX and CFD brokers; relatively low capital requirement, typically 3–6 months from application.
モーリシャスMauritius
FSC監督下の投資ディーラー、投資アドバイザー、決済サービス、グローバルビジネス会社(GBC)。租税条約網が広く、アフリカ・インド向け事業の拠点として評価が高い。FSC-supervised investment dealer, investment adviser, payment services and Global Business Company (GBC) regimes; a wide treaty network and a respected hub for Africa and India.
ラブアン(マレーシア)Labuan (Malaysia)
Labuan FSAのマネーブローカー、ファンド管理、デジタル金融サービスなど。法人税3%、アジア時間帯で日本との距離が近い。Labuan FSA licences for money broking, fund management and digital financial services; 3% corporate tax and an Asian time zone close to Japan.
ヴァヌアツ・その他Vanuatu & others
ヴァヌアツ VFSC、セントビンセント、ベリーズ、ケイマン、BVI、ドバイ(DIFC/DMCC)など。事業内容、顧客の所在地、銀行口座の開設しやすさで最適な国を選びます。Vanuatu VFSC, St Vincent, Belize, Cayman, BVI, Dubai (DIFC/DMCC) and more; we choose by business model, client location and ease of banking.
新規設立 ── 現地法人をつくってライセンスを申請するNew formation: incorporate locally and apply
事業計画書、AML/KYCマニュアル、コンプライアンス責任者の選任、資本金の払込み、現地取締役・登録事務所の手配を経て当局に申請。取得まで3〜9か月、費用は国とライセンス種別により数万〜数十万ドル。Business plan, AML/KYC manual, appointment of a compliance officer, paid-in capital, local directors and a registered office, then the regulatory application. 3–9 months to approval; costs from tens of thousands to several hundred thousand dollars depending on jurisdiction and licence type.
M&A ── ライセンスを保有する企業を買収するM&A: acquire a company that already holds a licence
既存のライセンス企業を株式譲渡で取得し、当局の株主変更承認を得る方法。審査期間を短縮できる一方、過去の債務・顧客・コンプライアンス履歴のデューデリジェンスが不可欠です。当社が売り手候補の紹介から交渉、DD、承認申請までを一貫して支援します。Acquire an existing licensed company by share transfer and obtain the regulator's change-of-control approval. Faster than a new application, but due diligence on past liabilities, clients and compliance history is essential; we support from sourcing sellers to negotiation, DD and the approval filing.
銀行口座・決済・コンプライアンスの運用体制Banking, payments and ongoing compliance
ライセンス取得後に最も難しいのが銀行口座と決済代行の確保です。当局への定期報告、年次監査、AML研修まで、運用を軌道に乗せる支援を行います。Securing bank accounts and payment processors is often the hardest step after licensing; we also support periodic regulatory reporting, annual audits and AML training.
お引き受けの条件Conditions for engagement
- 最終受益者(UBO)の本人確認、資金源の確認、事業計画の実在性の確認にご協力いただきます。You will be asked to verify the ultimate beneficial owners, source of funds and a genuine business plan.
- 日本居住者向けに金融商品を提供する場合は、日本の金融商品取引法等の登録が別途必要です。海外ライセンスは日本の規制の代替にはなりません。Offering financial products to Japanese residents requires separate registration under Japanese law; a foreign licence does not replace it.
- マネーロンダリング、制裁回避、匿名性の確保を目的とするご依頼はお受けしません。We decline mandates intended for money laundering, sanctions evasion or anonymity.
- 当社はコンサルティングおよびコーディネートを行い、現地での法律事務・監査は各国の認可を受けた専門家が担当します。We provide consulting and coordination; local legal and audit work is performed by professionals licensed in each jurisdiction.
費用の目安(当社フィー・税別)Typical fees (our fee, before tax)
※ 現地当局への申請料、資本金、現地取締役・事務所・監査費用は別途かかります。* Regulatory fees, paid-in capital, local directors, office and audit costs are additional.
国境を超えた法務・税務・会計・教育・移住のプロフェッショナルチームA cross-border team of legal, tax, accounting, education & relocation professionals
バルセロナ・東京・フロリダ・アムステルダム、4つの拠点で世界をつなぐパートナーPartners connecting the world from four hubs — Barcelona, Tokyo, Florida, and Amsterdam
設立者・代表パートナーAttorney at Law
Founder & Managing Partner
国際税務・オランダ法務Tax Advisor & Attorney
International Tax & Dutch Law
会計・監査・財務アドバイザーCertified Public Accountant
Accounting, Audit & Finance
国際教育・留学サポートEducation Advisor
International Education & Study Support
ビザ・移住・グローバルモビリティRelocation Advisor
Visa, Relocation & Global Mobility
移民法・税務(スペイン)Attorney & Economist
Immigration Law & Taxation (Spain)
外国人でも日本の空き家を購入できますか?Can foreigners buy a vacant house in Japan?
空き家の買取査定はどのように行いますか?How does the buyout valuation work?
政治団体や宗教法人を使った節税は合法ですか?Is tax planning with political or religious organisations legal?
金融ライセンスはどの国で取得できますか?In which countries can a financial licence be obtained?
相談は無料ですか?Is the consultation free?
物件のこと、売却のこと、相続・ライセンスのこと。まとめてご相談くださいHouses, sales, estates and licences — ask us about any of them
フォームを送信いただくと、24時間以内(通常6〜12時間)にご返信し、進め方とお見積りをご案内します。買取査定をご希望の方は、動画の限定公開リンクをご記入ください。Submit the form and we reply within 24 hours (usually 6–12) with next steps and an estimate. For a buyout valuation, include a private link to your video.
- 購入: 物件の詳細資料と購入費用の内訳Buying: full property details and cost breakdown
- 売却: 3営業日以内の机上査定(買取価格と仲介想定価格)Selling: desk valuation within 3 business days (buyout and brokerage prices)
- 相続・節税: 資産に応じた設計の方向性と費用Estate and tax: direction of the design and fees for your assets
- ライセンス: 事業内容に合う国とルート(新規/M&A)の提案Licensing: suitable jurisdictions and route (new or M&A)