2024年4月1日から相続登記が義務になり、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記しないと、10万円以下の過料の対象になります。過去に相続した不動産も対象で、こちらは2027年3月31日が期限です。相続した家を売るにも、まず相続登記が必要です。この記事では、相続登記の義務化の内容、手続きと費用、遺産分割の進め方、売却までの流れと期間、売却時の税金を解説します。
先に結論
- 相続登記は、相続を知ってから3年以内が期限で、2024年3月以前の相続も2027年3月31日までに登記が必要です
- 登記をしないまま放置すると、過料だけでなく、相続人が増えて売却自体が難しくなります
- 登録免許税は固定資産税評価額の0.4%、司法書士に依頼する場合の報酬は5万〜15万円程度が目安です
- 遺産分割がまとまらないときは、とりあえず「相続人申告登記」で義務を果たせます
- 相続登記から売却・決済までは、買取なら1〜2か月、仲介なら3か月〜1年が目安です
第1部：相続登記の義務化で何が変わったか
これまで相続登記は任意で、名義を亡くなった親や祖父母のままにしている不動産が全国に多く残り、所有者不明土地の原因になっていました。2024年4月1日施行の改正不動産登記法で、相続(遺言による取得を含む)で不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。
正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象で、こちらは2027年3月31日までが期限です。
また、2026年4月1日からは、所有者の住所や氏名が変わったときの変更登記も義務化され、2年以内に申請しないと5万円以下の過料の対象になります。海外に転居した所有者や、結婚で姓が変わった方も対象です。
第2部：相続登記をしないとどうなるか
過料以上に深刻なのは、売れなくなることです。不動産を売るには、登記名義人が売主として契約する必要があり、亡くなった方の名義のままでは売却できません。相続人が複数いる場合、誰か一人の名義にするには全員の合意(遺産分割協議)が必要で、時間が経つほど相続人が亡くなり、その子や配偶者へと相続人が増えて、合意を取ること自体が困難になります。
さらに、相続した空き家の3,000万円特別控除は相続から3年目の年末までの売却が条件なので、登記で手間取ると期限を逃すおそれもあります。
第3部：相続登記の手続きと必要書類
相続登記は、不動産の所在地を管轄する法務局に申請します。主な必要書類は次のとおりです。
- 亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本(除籍・改製原戸籍を含む)
- 亡くなった方の住民票の除票または戸籍の附票
- 相続人全員の戸籍謄本と、不動産を取得する相続人の住民票
- 固定資産税評価証明書(登録免許税の計算用)
- 遺産分割協議書(相続人全員の署名と実印)と印鑑証明書、または遺言書
- 登記申請書
費用は、登録免許税が固定資産税評価額の0.4%(評価額1,000万円なら4万円)で、司法書士に依頼する場合の報酬は5万〜15万円程度、戸籍などの取得費用が数千円〜2万円程度です。2027年3月31日までは、評価額100万円以下の土地については登録免許税が免除される措置があります。
相続人申告登記という簡易な方法
遺産分割の話し合いがまとまらず、3年以内に相続登記ができそうにない場合は、「自分が相続人である」ことを法務局に申し出る相続人申告登記を使えば、登記義務を果たしたことになります。相続人一人からでも申し出ができ、戸籍の添付も少なくて済みますが、所有権が移るわけではないので、売却には改めて相続登記が必要です。
第4部：相続人が複数いる場合の進め方
兄弟で実家を相続した場合、よくある進め方は次の3つです。
1. 一人の名義にして売り、代金を分ける
代表者一人が相続登記をして売主になり、売却代金を遺産分割協議で決めた割合で分ける方法です。手続きが簡単で、買主にとっても分かりやすいのが利点です。協議書に「売却代金を分ける」ことを明記しておきます。
2. 共有名義にして売る
相続人全員の共有名義で登記し、全員が売主となって売る方法です。公平ですが、契約や決済に全員の署名と立ち会い(または委任状)が必要で、一人でも反対すると売れません。
3. 相続放棄や代償分割で整理する
実家を一人が取得し、他の相続人に金銭(代償金)を支払う方法や、不要な相続人が相続放棄する方法です。相続放棄は相続を知ってから3か月以内に家庭裁判所での手続きが必要で、他の財産も相続できなくなるため注意が必要です。
相続人の一人が海外に住んでいる場合、印鑑証明書の代わりに在外公館で取得するサイン証明書や在留証明書を使います。当社では海外在住の相続人がいる案件にも対応しています。
第5部：相続した不動産を売却するまでの流れと期間
1. 相続人と遺産の確認(1〜2か月)
戸籍を集めて相続人を確定し、不動産のほか預貯金などの遺産を把握します。遺言書の有無も確認します。
2. 遺産分割協議と相続登記(1〜2か月)
誰が不動産を取得するかを決め、協議書を作成し、法務局に相続登記を申請します。申請から完了までは1〜2週間程度です。
3. 査定と売却方法の決定(1〜2週間)
複数の業者に査定を依頼し、仲介で売るか買取で売るかを決めます。遠方の空き家や残置物が多い家は、買取の方が早く確実です。
4. 売買契約と決済(買取なら2〜4週間、仲介なら3か月〜1年)
買取は価格に合意すればすぐ契約でき、決済と同時に所有権移転登記をして代金を受け取ります。仲介は買主が見つかるまでの期間が読めません。
5. 確定申告(売却の翌年2〜3月)
売却益が出た場合、または3,000万円特別控除を使う場合は、翌年に確定申告をします。
第6部：相続した不動産を売ったときの税金
売却益(売却価格 − 取得費 − 譲渡費用)に対して、所有期間5年超なら20.315%、5年以下なら39.63%の税金がかかります。親の取得日と取得費を引き継ぐため、長く住んでいた実家はほとんどが長期譲渡です。昭和56年5月31日以前に建てられた家で要件を満たせば、3,000万円特別控除で税金がゼロになることも多く、相続税を納めた方は取得費加算の特例も検討できます。
まとめ
相続登記は2024年4月から義務になり、放置すると過料だけでなく、相続人が増えて売ること自体が難しくなります。相続した家を売る予定なら、戸籍の収集から遺産分割協議、相続登記、査定、契約、決済までを一つの流れとして計画し、3,000万円控除の期限(相続から3年目の年末)から逆算して進めることが大切です。当社では、司法書士と連携して相続登記未了の空き家のご相談もお受けしています。
